Nguyên nhân bank dồn dập đại hạ giá bất động sản nhưng vẫn ế vidurfilms.com

Việc giảm giá nhưng phân phát mại vẫn ế, một phần do việc định giá tài sản không dựa theo giá trị thực tế - Hình ảnh: CƯỜNG NGÔ

Nhiều tháng gần đây, những bank ráo riết bán bất động sản hoặc gia sản khác xử lý nợ xấu. Nhiều gia sản giảm cho tới 50% nhưng vẫn ế.

Khi bank "đại hạ giá"

Ngày 24-11 cho tới, Công ty Quản lý nợ và khai quật gia tài Agribank (Agribank AMC) sẽ tổ chức đấu giá căn nhà hơn 100m2 ở số 110 Hàng Buồm (quận Hoàn Kiếm) với giá khởi điểm 30,6 tỉ đồng.

Căn nhà phố cổ này kể từng được Agribank đấu giá lần đầu vào tháng 8-2023 với giá 60,5 tỉ đồng. Sau 7 lần đấu giá bất thành, bank nên giảm 50% giá lúc đầu.

Trước đó nhà băng này cũng dò chủ mới cho căn nhà 160m2 ở 19 phố Hàng Chiếu (quận Hoàn Kiếm) giá khởi điểm 64,29 tỉ đồng, thấp hơn 43 tỉ đồng so với lần đấu giá nhữngh đây 1 năm.

Một số khoản nợ tài năng sản đảm mồi nhửo là những dự án dự án công trình nghỉ dưỡng kể từ loạt công ty liên quan liêu tới Tập đoàn Tân Hoàng Minh vừa mới qua cũng rất được ngân hàng giảm giá.

Câu chuyện không của riêng ai, nhiều bank khác cũng cần đồng ý đại hạ giá để xử lý nợ. Với gia tài như xưởng sản xuất, công cụ thiết bị…, chuyện tkhô hanh khoản còn "đau đầu" hơn.

Hôm 23-11 cho tới, Vietinbank sẽ tổ chức đấu giá lần thứ 17 nhà máy sản xuất xi măng ở Hải Dương. Với giá khởi điểm hơn 53 tỉ đồng, khoản nợ này được rao chỉ bằng 1/3 độ quý hiếm đưa ra thuở đầu.

Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, ông Huỳnh Minh Tuấn - nhà sáng lập Công ty tư vấn đầu tư và vận hành gia tài FIDT - cho thấy có nhiều lý do dẫn tới việc rao mãi vẫn ế.

Thứ nhất, kinh tế tài chính đang lúc suy giảm, việc vạc mại mồi nhửn chất đã khó càng khó.

Chưa kể việc tiếp cận bẫyn chất khá phức tạp, dòng chi phí "tắc" lại. Có nhà đầu tư muốn mua nhưng không xoay được thêm bẫyn chất kể từ bank.

Thứ hai, rất nhiều trong khối nợ xấu là những dự án công trình xây dựng phượt nghỉ dưỡng, khách khứa sạn… Nhưng với loại gia sản này, nhà đầu tư còn cần một vài chi phí rất rộng để vận hành trong khi marketing quy mô này đang rất chật vật, ông Tuấn nói.

Cuối cùng, vấn đề quan liêu trọng nhất về giá. Góc nhìn sau nhiều năm trong lĩnh vực vận hành gia sản, ông Tuấn cho thấy nếu nhìn mức hạ giá kể từ bank giống như "bán tháo". Nhưng thực tiễn không hẳn như vậy.

"Ngân hàng rao giá gồm cả lãi lẫn gốc, dồn vào 1 trong những mỗi cục. Như vậy sao ra được độ quý hiếm thật để cung - cầu gặp nhau? Nên cũng dễ nắm bắt vì sao nhiều gia sản bank nên rao vài chục lần", ông Tuấn nhận xét.

Mua qua bank khó, nhà đầu tư dò chủ sở hữu

Ông H.T. - lãnh đạo một công ty chuyên nghiệp đầu tư bất động sản phân phát mại - share vừa mua lại một resort ở Hội An. "Tôi thẳng đàm phán với chủ dự án dự án công trình, không mua qua bank", ông H.T. nói với Tuổi Trẻ Online.

Theo nhà đầu tư này, bank thông thường tạo tầm thời hạn cho khách khứa vay trọn vẹn có thể tự thanh hao lý. "Các bank bán gộp cả gốc lẫn lãi, nhưng mỗi lần rao chỉ giảm 10%, rất mất thời hạn", ông H.T nêu không ổn.

Vị này cho thấy thêm thêm, mua những khu resort, khách khứa sạn, nhà đầu tư rất xem xét tới hạn mướn đất. Nếu giá thành giảm sâu nhưng thời hạn mướn còn ngắn cũng rất khó bán.

Theo Hội Môi giới bất động sản VN (VARS), tổng độ quý hiếm bất động sản thế chấp tại những bank chiếm tầm 70% tổng gia tài đảm bẫyo các khoản vay. Trong khi việc giảm giá nhưng phạt mại vẫn ế, một phần do việc định giá tài sản không dựa theo giá trị thực tế. Trong lúc đó, có những gia tài bị giới hạn thời hạn và tỉ lệ giảm giá.

Để tránh được những rủi ro khủng hoảng tiềm dấu, lãnh đạo VARS tin rằng người chi tiêu và dùng cần để ý trả giá lại bất động sản, do nhiều gia tài bẫyn chất được trả giá cao hơn độ quý hiếm thực tiễn khi phê duyệt khoản vay.

Thêm nữa, người chi tiêu và dùng cần nắm được lý do bị vạc mại, tránh trường hợp có tranh chấp với bên thứ ba. Đồng thời cần lên phương án tài chính, tính toán chi phí lãi vay và bẫyn chất đầu tư quăng quật ra để tránh "ham rẻ" vô tình lại bám vào vòng xoáy "nợ nần".

Ông Nguyễn Quốc Hùng - tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam - thừa nhận việc tkhô hanh lý tài sản vừa qua khó khăn. Rất nhiều khoản đảm bảo giá trị lớn liên quan chi phí tới bất động sản nhưng thị trường lại gần như đóng băng.

"Thêm nữa, định giá phát mại tài sản không theo giá trị thực tế, mà tính cả gốc và lãi thì sao bán được. Mỗi lần giảm cũng chỉ được 5-10%, do đó có tài sản đấu giá trên 2 mãng cầŭm mới bán được", ông Hùng nêu bất cập.